Beim Hauskauf wie bei der Eheschließung gilt: Drum prüfe, wer sich ewig bindet. Aus rein finanziellen Gründen sollte man sich nämlich weder für das eine noch für das andere entscheiden.
„Gute Zeiten für Häuslebauer dank Zinstief!“ „Mietpreise auf Rekordhoch!“ „Stabile Altersvorsorge mit Eigenheim!“ – Wenn man solche Schlagzeilen liest, bekommt man leicht den Eindruck: Selten war ein Hauskauf eine so attraktive Kapitalanlage wie heute.
Doch Experten warnen: Das finanzielle Risiko beim Hauskauf ist sehr viel größer, als es Politiker, Banken und die Immobilienbranche vorgaukeln. Oft haben die Hauskäufer falsche Vorstellungen, die sie am Ende teuer zu stehen kommen.
Natürlich gibt es zahlreiche andere Gründe, seinem Mieterdasein entfliehen zu wollen: kein nörgelnder Vermieter, stattdessen Gestaltungsfreiheit und ein Stück Beständigkeit. Nicht umsonst träumt die Mehrzahl der Menschen vom Eigenheim. Damit dieser Traum aber nicht zum Albtraum wird, sollte man die Risiken eines Hauskaufs kennen und sich nicht durch gängige Mythen in die Irre führen lassen.
1. Mythos: Ein abbezahltes Haus bedeutet Mietersparnis
„Wenn wir den Baukredit erst einmal abbezahlt haben, sparen wir Geld, weil wir keine Miete zahlen müssen.“ So lautet einer der häufigsten Irrtümer. Dabei vergessen viele angehenden Hauskäufer die laufenden Kosten eines Eigenheims: Grundsteuer, Gebühren, Versicherungen, Kosten für Modernisierungen und Instandhaltung usw.
Die Kostenersparnis liegt in diesem Vergleich also deutlich niedriger. Da die meisten sich außerdem beim Wechsel von der Mietwohnung ins eigene Haus räumlich vergrößern, schrumpft der Betrag weiter. Kreditrate und Nettokaltmiete sollten daher nie 1:1 miteinander verrechnet werden.
2. Mythos: Immobilie als handfester Wert
Für viele scheint ein Haus schon allein deshalb eine sichere Anlage zu sein, weil es weniger abstrakt als Aktienfonds oder Anleihen ist. Man kann es anfassen und mit seinen soliden Mauern trotzt es allen Widrigkeiten.
Doch dieser „Sachwertcharakter“ täuscht. Wird im näheren Umfeld zum Beispiel eine Kläranlage in Betrieb genommen, sinkt der Wert der Immobilie schneller, als man sich die Nase zuhalten kann. Weit häufiger ist jedoch die Bevölkerungsentwicklung das Problem: Auf dem Land, wo man sich noch ein Grundstück leisten kann, ist die Nachfrage in ein paar Jahren womöglich ganz auf null geschrumpft. Solch langfristige Entwicklungen lassen sich kaum abschätzen.
Was außerdem verkannt wird: Ein Haus ist ein Unikat. Ob es nach 40 Jahren noch den Geschmack potenzieller Käufer trifft, ist zutiefst ungewiss.
3. Mythos: Niedrige Tilgungsrate hält Belastung gering
Ein Bankkredit mit niedrigen Tilgungsraten wirkt verlockend: Da lässt sich das Eigenheim fast nebenbei abbezahlen, ohne dass man es im Portemonnaie spürt.
Diese Kredite können allerdings leicht zur Kostenfalle werden. Denn die niedrigen Zinsen sind meist nur für einen begrenzten Zeitraum festgelegt. Ist das Haus bis dahin noch nicht abbezahlt, muss mit der Bank neu verhandelt werden – und dann können die Zinsen in der Zwischenzeit gewaltig in die Höhe geschossen sein.
4. Mythos: Hohe Tilgungsrate – schmerzvoll, aber kurz
Hohe Tilgungsraten können ebenfalls zur Gefahr werden. Die Hoffnung ist zwar, dass man das Elend der monatlichen Rückzahlungen auf diese Weise möglichst schnell hinter sich bringt. Doch wer seinen finanziellen Spielraum zu sehr einschränkt, erlebt unter Umständen eine böse Überraschung: Ein kaputtes Auto, ein Krankheitsfall in der Familie oder Arbeitslosigkeit bringen den straffen Finanzierungsplan durcheinander und werden zur ernsten Bedrohung.
5. Mythos: Ein Eigenheim ist eine sichere Anlage
Für Finanzexperten ist ein Haus ein sogenanntes „Klumpenrisiko“. Das heißt, dass sehr viel Geld in eine einzige Sache investiert wird, ohne das Risiko zu streuen. Wohl und Wehe der gesamten finanziellen Existenz sind davon abhängig, dass das Bauvorhaben und die Begleichung der Kredite wie geplant gelingen.
Doch selbst Jahre nachdem man das Haus abbezahlt hat, besteht das Risiko fort: Bei einem gravierenden Schaden oder Sanierungsbedarf hat man keine Chance, den Folgekosten auszuweichen – weil nun mal der Großteil des Vermögens im Haus steckt.
6. Mythos: Der Hauskauf als Investition
Überhaupt raten Fachleute davon ab, eine private Immobilie als Investition zu begreifen. Denn ob sich der Wert eines Hauses tatsächlich steigert, lässt sich kaum abschätzen: „Attraktive Lage plus hohe Qualität bedeutet schlicht ‚teuer einkaufen‘. Teuer einkaufen heißt nicht zwangsläufig ’noch teurer verkaufen’“, gibt Vermögensverwalter Gerd Kommer zu bedenken. Wer Geld übrig hat, sollte daher vielleicht noch andere Anlageformen in Betracht ziehen.
Wer sich gegen das eigene Haus entscheidet und weiterhin zur Miete wohnt, kann den Betrag, der in die Tilgung des Baukredits geflossen wäre, zum Beispiel in Aktienfonds anlegen. Langfristige Investitionen haben hier, wie Professor Hanno Beck anmerkt, hohe Chancen, die Rendite eines Immobilienkaufs zu übertreffen – und man kommt gleichzeitig flexibel an das Geld heran, wenn die Kurse gut stehen.
7. Mythos: Der Inflation ein Schnippchen schlagen
Alles wird teurer. Vor allem der Immobilienmarkt ist im kontinuierlichen Steigflug. Sollte man daher lieber jetzt kaufen, bevor das Eigenheim noch unerschwinglicher wird?
Gerade weil viele derzeit so denken, eilen jedoch die Immobilienpreise der erwarteten Inflation voraus. Alle flüchten in „Betongold“, wodurch die Preise überproportional steigen. Die Postbank hat in einer Studie herausgefunden, dass sich Normalverdiener Grundstücke in boomenden Regionen – wo der Wert der Immobilien also relativ sicher steigen wird – kaum noch leisten können.
8. Mythos: Eigenheim als solide Altersvorsorge
Mit dem Eigenheim als mögliche Altersvorsorge wird leider viel Augenwischerei betrieben. Denn zum einen zahlt ein Haus keine Rente – um an das Vermögen heranzukommen, müsste man das gute Stück erst verkaufen. Dass sich zum anderen die Mietersparnis nicht 1:1 als Plusbetrag auf dem Konto niederschlägt, wurde bereits oben erwähnt – die laufenden Kosten und notwendigen Rücklagen darf man nie vergessen.
Vor allem ist eine Immobilie jedoch – wie der Name sagt – „unbeweglich“. Das erschwert im Berufsleben den Wohnortswechsel, wenn eine Karrierechance winkt oder man den Job verliert. Auch wer schwer erkrankt oder einen Unfall hat, muss möglicherweise die Hypothek für ein Haus begleichen, das er nicht mehr bewohnen kann. Mit einer Quote von 30 % das häufigste Risiko: die Scheidung. Im Falle einer Trennung der Ehepartner lässt sich das in Beton gegossene Vermögen kaum gerecht aufteilen.
„Wer eine Immobilie per Kredit finanziert, geht eine teure Wette darauf ein, dass er in den nächsten 30 Jahren nicht krank wird, seinen Job behält oder nicht geschieden wird“, gibt Volkswirt Hanno Beck zu bedenken.
All diese Einwände sollen freilich nicht grundsätzlich vom Kauf eines Eigenheims abhalten! Doch sollte man die finanziellen Risiken und Nachteile eines Hauskaufs klar im Blick haben, um so die richte Entscheidung treffen zu können, damit das erträumte Wohneigentum weder zur Schuldenfalle noch zur Belastung wird.